Was kostet eine Hausverwaltung?

Ob Eigentümergemeinschaft auf Verwaltersuche oder Vermieter mit ein paar Wohnungen: Die Frage nach dem Preis steht fast immer am Anfang. Eine pauschale Antwort gibt es nicht, denn jedes Haus macht anderen Aufwand. Es gibt aber verlässliche Durchschnittswerte und klare Merkmale, an denen Sie ein faires Angebot erkennen.

Was Verwaltungen im Durchschnitt verlangen

Abgerechnet wird meist pro Einheit und Monat. Eine Einheit ist eine Wohnung oder ein Gewerberaum, Stellplätze und Garagen werden oft gesondert und günstiger berechnet. Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) befragt jedes Jahr Verwaltungen zu ihren Preisen.

Quelle: VDIV-Branchenbarometer 2026, veröffentlicht im August 2026, Durchschnittswerte für 2025.

Für eine Gemeinschaft mit zehn Wohnungen ergibt das im Durchschnitt rund 3.500 € im Jahr für die WEG-Verwaltung. Es sind Mittelwerte: Je nach Haus kann ein Angebot deutlich darüber oder darunter liegen. Achten Sie beim Vergleich darauf, ob die Umsatzsteuer enthalten ist. Für 2026 planen die befragten Verwaltungen laut VDIV eine weitere deutliche Erhöhung ihrer Vergütung.

Wovon der Preis abhängt

Ein Verwalter kalkuliert vor allem seine Zeit. Alles, was Zeit kostet, schlägt sich im Preis nieder:

• Größe der Anlage: Viele Kosten fallen pro Haus an, nicht pro Wohnung. Eine Versammlung, ein Wirtschaftsplan und eine Gesamtabrechnung machen bei vier Wohnungen ähnlich viel Arbeit wie bei vierzig. Kleine Häuser sind deshalb pro Einheit meist teurer.
• Zustand und Alter des Gebäudes: Ein Altbau mit Sanierungsbedarf erzeugt mehr Schäden, mehr Handwerkertermine und mehr Beschlüsse als ein neueres Haus.
• Gemischte Nutzung: Gewerbeeinheiten, Tiefgaragen oder mehrere Häuser in einer Gemeinschaft machen die Abrechnung aufwendiger.
• Ordnung der Unterlagen: Liegen Beschlüsse, Verträge und Abrechnungen vollständig vor, ist der Einstieg leichter. Fehlt vieles, muss der neue Verwalter erst aufräumen.
• Gewünschter Leistungsumfang: Gibt es ein Online-Portal für Unterlagen, sind regelmäßige Begehungen vereinbart, wie oft wird der Beirat informiert?

Grundvergütung und Sondervergütung

Fast jeder Verwaltervertrag unterscheidet zwei Arten von Vergütung.

Die Grundvergütung deckt die laufenden Aufgaben ab: Buchhaltung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, eine ordentliche Eigentümerversammlung im Jahr, Zahlungsverkehr und die Betreuung von Reparaturen im üblichen Rahmen.

Die Sondervergütung, also eine Zusatzgebühr für besondere Aufgaben, fällt für Leistungen außerhalb des Alltags an. Typische Beispiele:

• eine zusätzliche, außerordentliche Versammlung
• die Betreuung großer Sanierungen, oft als Prozentsatz der Bausumme
• Mahnungen und gerichtliche Schritte gegen säumige Eigentümer
• Zustimmungen bei Wohnungsverkäufen, wenn die Teilungserklärung sie verlangt
• Kopien und Auskünfte über das übliche Maß hinaus

WEG-Verwaltung und Mietverwaltung: zwei Aufträge

Wenn Sie eine Eigentumswohnung vermieten, gibt es zwei verschiedene Verwaltungen. Die WEG-Verwaltung kümmert sich um das gemeinschaftliche Eigentum, also Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung und die Abrechnung der Gemeinschaft. Um Ihre Wohnung als Vermieter, um Mieter, Miete, Kaution und die Nebenkostenabrechnung kümmert sie sich nicht. Das ist Aufgabe einer Mietverwaltung, auch Sondereigentumsverwaltung genannt. Sie wird getrennt beauftragt und bezahlt.

Wer die Kosten trägt

In einer Eigentümergemeinschaft zahlen die Eigentümer die Verwaltung über das Hausgeld. Die Kosten werden nach dem Verteilungsschlüssel der Gemeinschaft umgelegt, meist pro Einheit.

Wenn Sie eine Wohnung vermieten, dürfen Sie die Verwaltungskosten nicht über die Nebenkosten an Ihren Mieter weitergeben. Die Betriebskostenverordnung schließt Kosten der Verwaltung ausdrücklich aus (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV). Als Vermieter können Sie die Kosten aber in der Regel steuerlich als Werbungskosten ansetzen. Klären Sie das im Einzelfall mit Ihrer Steuerberatung.

Woran Sie ein faires Angebot erkennen

• Festpreis statt Spanne: Das Angebot nennt einen festen Betrag je Einheit und Monat und keine unverbindliche Spanne.
• Klare Leistungsbeschreibung: Sie sehen schwarz auf weiß, was in der Grundvergütung enthalten ist.
• Übersichtliche Sondervergütung: Zusatzgebühren sind einzeln aufgeführt und nachvollziehbar.
• Kosten der Übernahme: Manche Verwaltungen verlangen eine Einrichtungsgebühr für den Wechsel. Fragen Sie danach.
• Verbindliche Termine: Wer ist Ihr fester Ansprechpartner, und bis wann kommt die Jahresabrechnung?
• Nachweise: Bei der gewerblichen Verwaltung von Wohnraum gehören eine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung und eine Berufshaftpflichtversicherung dazu.

Warum die billigste Verwaltung teuer werden kann

Ein sehr niedriger Preis hat oft einen Grund. Entweder fehlen Leistungen, die später als Sondervergütung berechnet werden, oder die Verwaltung betreut so viele Häuser, dass für jedes einzelne wenig Zeit bleibt. Die Folgen spüren Eigentümer im Alltag: Schäden bleiben länger liegen, die Abrechnung kommt spät, und Rückfragen versanden.

Teuer wird es auch, wenn niemand die laufenden Kosten im Haus prüft. Versicherungen, Wartungsverträge und Energielieferverträge laufen oft jahrelang unverändert weiter. Eine Verwaltung, die hier genau hinsieht, kann einen Teil ihrer Vergütung wieder hereinholen.

Was Sie für das Angebot bereithalten sollten

Je mehr ein Verwalter über Ihr Haus weiß, desto genauer kann er rechnen. Hilfreich sind:

• Anzahl der Wohnungen, Gewerbeeinheiten und Stellplätze
• ungefähres Baujahr und bekannte Baustellen am Haus
• die Teilungserklärung
• der aktuelle Verwaltervertrag und die letzte Jahresabrechnung
• der Grund für den Wechsel, damit der neue Verwalter weiß, worauf es Ihnen ankommt

Fazit

Im Schnitt lagen die Preise 2025 bei knapp 30 € je Einheit und Monat, kleine Häuser liegen pro Einheit meist darüber. Vergleichen Sie Angebote über ein ganzes Jahr, mit Grundvergütung und allen Zusatzgebühren. Der günstigste Preis ist selten der beste: Eine Verwaltung, die pünktlich abrechnet und die Kosten im Haus im Blick behält, spart oft mehr, als sie kostet.