Für viele Häuser läuft eine Frist, die kaum jemand auf dem Schirm hat, und sie endet bald. Bis zum 31.12.2026 müssen alle Zähler und Heizkostenverteiler für Heizung und Warmwasser aus der Ferne ablesbar sein. Wer das versäumt, riskiert Kürzungen bei der Heizkostenabrechnung. Dieser Beitrag erklärt Eigentümergemeinschaften und Vermietern, was gilt und was Sie jetzt tun sollten.
Was die Heizkostenverordnung verlangt
Die Heizkostenverordnung regelt, wie Heiz- und Warmwasserkosten in Mehrfamilienhäusern abgerechnet werden. Seit der Novelle 2021 enthält sie neue Pflichten:
- Neue Geräte: Seit dem 01.12.2021 müssen neu eingebaute Zähler und Heizkostenverteiler fernablesbar sein (§ 5 Abs. 2 HeizkostenV). Das bedeutet: Die Werte werden per Funk ausgelesen, ohne dass jemand die Wohnung betreten muss.
- Anbindung an das Smart-Meter-Gateway: Geräte, die nach dem 01.12.2022 eingebaut werden, müssen sich zusätzlich sicher an ein Smart-Meter-Gateway anbinden lassen, also an die sichere Kommunikationseinheit intelligenter Stromzähler (§ 5 Abs. 2 HeizkostenV). Ältere fernablesbare Geräte müssen diese Anforderung erst nach dem 31.12.2031 erfüllen (§ 5 Abs. 4 HeizkostenV).
- Bestehende Geräte: Ältere, nicht fernablesbare Geräte müssen bis zum 31.12.2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV).
Eine Ausnahme gilt nur, wenn die Umrüstung im Einzelfall technisch nicht möglich ist oder wegen unangemessenen Aufwands zu einer unbilligen Härte führen würde. Eine Verlängerung der Frist über den 31.12.2026 hinaus ist nicht beschlossen (Stand: Oktober 2026).
Die monatliche Verbrauchsinformation
Mit den fernablesbaren Zählern kommt eine zweite Pflicht. Sobald sie eingebaut sind, müssen die Bewohner seit dem 01.01.2022 jeden Monat über ihren Verbrauch informiert werden (§ 6a HeizkostenV). Die Information muss enthalten:
- den Verbrauch des letzten Monats in Kilowattstunden
- einen Vergleich mit dem Vormonat und, soweit vorhanden, dem Vorjahresmonat
- einen Vergleich mit einem durchschnittlichen Nutzer derselben Kategorie
Das klingt nach viel Aufwand, ist in der Praxis aber Sache des Messdienstes. Die meisten Anbieter stellen die Werte per App, Webportal oder E-Mail bereit. Wichtig ist, dass jemand sicherstellt, dass die Bewohner sie auch wirklich bekommen.
Was passiert, wenn Sie nichts tun
Die Verordnung gibt Mietern ein Kürzungsrecht. Nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten kürzen:
| Versäumnis | Kürzung |
|---|---|
| Keine verbrauchsabhängige Abrechnung | 15 % |
| Keine fernablesbaren Geräte trotz Pflicht | 3 % |
| Keine oder unvollständige Verbrauchsinformation | 3 % |
Quelle: § 12 Abs. 1 HeizkostenV
Drei Prozent wirken klein. Über viele Wohnungen und mehrere Jahre summiert sich das aber, und jede Kürzung bleibt beim Vermieter hängen.
Gut zu wissen für GemeinschaftenIm Verhältnis zwischen einem Wohnungseigentümer und seiner Eigentümergemeinschaft gilt das Kürzungsrecht nicht. Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung aber, kann sein Mieter kürzen. Das Risiko trägt dann der vermietende Eigentümer.
So gehen Eigentümergemeinschaften vor
In einer Gemeinschaft entscheidet die Versammlung über die Ausstattung zur Verbrauchserfassung. Damit bis zum 31.12.2026 alles erledigt ist, sollten Sie jetzt handeln:
- Bestand prüfen. Welche Geräte sind eingebaut, wann wurden sie installiert, sind sie schon fernablesbar? Die Antwort steht meist im Vertrag mit dem Messdienst.
- Angebote einholen. Fragen Sie beim bisherigen Messdienst und bei mindestens einem weiteren Anbieter nach. Vergleichen Sie Miete oder Kauf der Geräte, Ablesekosten und die Art der Verbrauchsinformation.
- Beschluss fassen. Bringen Sie die Umrüstung auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung. Planen Sie die Ladungsfrist von mindestens drei Wochen ein.
- Einbau terminieren. Messdienste sind gegen Ende einer Frist stark ausgelastet. Wer früh bestellt, bekommt eher einen Termin.
- Verbrauchsinformation sicherstellen. Klären Sie, wie die Bewohner ihre monatlichen Werte erhalten, und dokumentieren Sie das.
Wer die Kosten der Umrüstung trägt
In einer Eigentümergemeinschaft zahlt die Gemeinschaft die Ausstattung, finanziert über das Hausgeld. Viele Gemeinschaften mieten die Geräte beim Messdienst, statt sie zu kaufen. Dann fallen jährliche Mietkosten an.
Vermieter dürfen die Kosten für die Anmietung der Erfassungsgeräte und für die Ablesung in der Regel über die Heizkostenabrechnung auf ihre Mieter umlegen (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV). Wollen Sie als Vermieter die Geräte neu mieten, müssen Sie das Ihren Mietern vorher mit den entstehenden Kosten mitteilen. Widerspricht die Mehrheit der Mieter innerhalb eines Monats, ist die Anmietung unzulässig (§ 4 Abs. 2 HeizkostenV). Vergleichen Sie die Angebote genau: Eine günstige Gerätemiete mit teuren Ablesegebühren zahlt am Ende auch Ihr Mieter, und der achtet bei der nächsten Abrechnung darauf.
Und dann noch die CO2-Kosten
Seit dem 01.01.2023 gilt außerdem das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz. Es regelt, wer den CO2-Preis für Heizöl, Gas und Fernwärme aus fossilen Brennstoffen bezahlt. Bei Wohngebäuden wird nach einem Stufenmodell aufgeteilt: Je schlechter der energetische Zustand des Hauses, desto größer ist der Anteil des Vermieters. Er reicht von 0 bis 95 %.
Für die Abrechnung heißt das: Die CO2-Kosten müssen aus der Brennstoffrechnung herausgerechnet, der Stufe des Gebäudes zugeordnet und in der Heizkostenabrechnung ausgewiesen werden. Vermieter sollten prüfen, ob ihre Abrechnung diese Angaben enthält. Fehlen sie, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten um 3 % kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG).
Fazit
Fernablesbare Zähler machen die Abrechnung genauer und sparen Ablesetermine in der Wohnung. Die monatlichen Werte helfen Bewohnern, ihren Verbrauch im Blick zu behalten. Und wer die Umrüstung ohnehin angeht, kann bei der Gelegenheit gleich prüfen, ob die Verträge für Heizung und Allgemeinstrom noch passen.
Die Frist endet am 31.12.2026, also in weniger als drei Monaten. Wer noch nicht umgerüstet hat, sollte sofort mit dem Messdienst sprechen und den Beschluss vorbereiten. Gemeinschaften brauchen dafür eine Versammlung, und Messdienste brauchen Termine.
