Lange Zeit durfte sich in Deutschland fast jeder Hausverwalter nennen. Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes hat der Gesetzgeber das geändert. Seit dem 01.12.2023 haben Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass ihre Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter bestellt. Was bedeutet das für Sie als Eigentümer oder Verwaltungsbeirat, wenn eine Neubestellung ansteht?
Was ein zertifizierter Verwalter ist
Als zertifizierter Verwalter darf sich nur bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer (IHK) eine Prüfung abgelegt hat. Darin weist er nach, dass er die rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse für die Verwaltung von Wohnungseigentum besitzt (§ 26a Abs. 1 WEG).
Die Bezeichnung ist also geschützt. Sie sagt aus, dass jemand ein Mindestmaß an Fachwissen nachgewiesen hat. Über Zuverlässigkeit und die Qualität der Arbeit im Alltag sagt sie allein nichts aus.
Ihr Anspruch als Eigentümer
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Diese Regel gilt seit dem 01.12.2023 (§ 48 Abs. 4 WEG). Jeder einzelne Eigentümer kann sie verlangen. Bestellt die Gemeinschaft trotzdem einen Verwalter ohne Zertifikat, kann ein Eigentümer den Beschluss anfechten.
Für Verwalter, die bereits am 01.12.2020 eine Gemeinschaft betreut haben, gab es eine Übergangszeit. Sie galten gegenüber dieser Gemeinschaft bis zum 01.06.2024 als zertifiziert (§ 48 Abs. 4 WEG). Diese Frist ist abgelaufen.
Die Ausnahme für kleine Gemeinschaften
Nicht jede Gemeinschaft muss einen zertifizierten Verwalter bestellen. Das Gesetz macht eine Ausnahme, wenn alle drei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG):
- Die Gemeinschaft hat weniger als neun Sondereigentumsrechte. Dazu zählen Wohnungen und Gewerbeeinheiten, aber auch Garagen oder Stellplätze, wenn sie als eigenes Teileigentum eingetragen sind.
- Ein Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft wurde selbst zum Verwalter bestellt.
- Weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt einen zertifizierten Verwalter.
Für kleine HäuserVerwaltet einer der Eigentümer das Haus mit acht Wohnungen selbst, braucht er kein Zertifikat, solange nicht ein Drittel der Eigentümer etwas anderes verlangt. Wird eine externe Verwaltung beauftragt, gilt die Ausnahme nicht.
Wie die Prüfung abläuft
Die Einzelheiten regelt die Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV). Die Prüfung findet bei der IHK statt und besteht aus zwei Teilen (§ 3 ZertVerwV):
- Schriftlicher Teil: mindestens 90 Minuten mit praxisnahen Aufgaben aus allen Themenbereichen.
- Mündlicher Teil: Zugelassen ist nur, wer den schriftlichen Teil bestanden hat. Auf jeden Prüfling entfallen mindestens 15 Minuten.
Geprüft werden unter anderem Wohnungseigentumsrecht, Mietrecht, Buchhaltung und Abrechnung sowie technische Grundlagen rund um Gebäude.
Wer von der Prüfung befreit ist
Bestimmte Berufsabschlüsse sind dem Zertifikat gleichgestellt (§ 7 ZertVerwV). Wer einen davon hat, darf sich ohne Prüfung zertifizierter Verwalter nennen. Dazu gehören:
- die Befähigung zum Richteramt, also ein abgeschlossenes juristisches Studium mit Referendariat
- eine abgeschlossene Ausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann
- eine Ausbildung zur Kauffrau oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
- der Abschluss als Geprüfte Immobilienfachwirtin oder Geprüfter Immobilienfachwirt
- ein Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt
Ein Unternehmen darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wenn die Beschäftigten, die mit der Verwaltung betraut sind, die Prüfung bestanden haben oder gleichgestellt sind (§ 8 ZertVerwV).
So prüfen Sie Ihren Verwalter
Sie dürfen fragen. Ein Verwalter, der zertifiziert ist oder einen gleichgestellten Abschluss besitzt, kann das mit einer Urkunde oder einem Zeugnis belegen. Bitten Sie um eine Kopie, bevor die Versammlung über die Bestellung abstimmt.
Fragen Sie außerdem nach diesen Punkten, die das Zertifikat nicht abdeckt:
- Hat die Verwaltung eine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung? Sie ist für die gewerbliche Verwaltung von Wohnungseigentum und von vermieteten Wohnungen Pflicht.
- Besteht die vorgeschriebene Berufshaftpflichtversicherung, und in welcher Höhe?
- Wer ist Ihr fester Ansprechpartner?
- Bis wann kommt die Jahresabrechnung?
Worauf Sie bei einer Neubestellung achten
Steht in Ihrer Gemeinschaft ohnehin eine Neubestellung an, etwa weil die Amtszeit endet, ist das der richtige Moment für einen genauen Blick. Holen Sie die Nachweise vor der Versammlung ein und legen Sie sie der Einladung bei. So kann jeder Eigentümer vorab prüfen, wen er wählt.
Im Beschluss sollte stehen, wer bestellt wird, für welchen Zeitraum und zu welchen Bedingungen. Die Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre möglich (§ 26 Abs. 2 WEG). Eine kürzere Laufzeit beim ersten Mal gibt beiden Seiten Gelegenheit, sich kennenzulernen.
Fazit
Das Zertifikat ist ein Fortschritt. Es stellt sicher, dass Ihr Verwalter die Grundlagen beherrscht, von der Beschlussfassung bis zur Abrechnung, und ist für Gemeinschaften mit externer Verwaltung eine Mindestanforderung, auf die Sie bestehen sollten. Ob die Zusammenarbeit im Alltag gut funktioniert, zeigt es aber nicht. Achten Sie deshalb auf beides: den Nachweis der Fachkunde samt § 34c-Erlaubnis und klare, schriftliche Zusagen zu Ansprechpartner und Abrechnungstermin.
