Der Verwalter ruft nicht zurück, die Jahresabrechnung kommt im Herbst, und Beschlüsse bleiben liegen. Viele Eigentümer und Verwaltungsbeiräte kennen das, gerade in kleineren Gemeinschaften. Die gute Nachricht: Ein Wechsel ist einfacher, als die meisten denken. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2020 kann Ihre Gemeinschaft den Verwalter jederzeit abberufen.
Wann ein Wechsel sinnvoll ist
Nicht jeder Ärger ist ein Grund für einen Wechsel. Ein Gespräch mit dem Verwalter oder ein klarer Auftrag des Verwaltungsbeirats, also der gewählten Vertretung der Eigentümer, löst manches Problem. Wenn sich aber dieselben Dinge wiederholen, lohnt der Schritt.
Typische Anzeichen:
- Sie erreichen den Verwalter kaum, Anfragen bleiben unbeantwortet.
- Die Jahresabrechnung kommt spät, ist fehlerhaft oder nicht nachvollziehbar.
- Beschlüsse der Versammlung werden nicht oder nur schleppend umgesetzt.
- Reparaturen ziehen sich über Monate.
- Sie bekommen keinen Einblick in Belege und Unterlagen.
- Der Ansprechpartner wechselt ständig.
Manchmal kommt der Anstoß auch von der anderen Seite: Viele Verwaltungen sind ausgelastet und trennen sich von kleineren oder aufwendigen Gemeinschaften. Im VDIV-Branchenbarometer 2026 gaben 57 % der befragten Verwaltungen an, besonders arbeitsintensive Objekte abgeben zu wollen. Knapp ein Drittel will sich von kleineren Objekten trennen.
Quelle: Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV), Branchenbarometer 2026, veröffentlicht im August 2026.
Die rechtliche Grundlage in Kürze
Bei einem Verwalter gibt es zwei Dinge: die Bestellung, also die Wahl durch die Versammlung, und den Verwaltervertrag. Beides hängt zusammen, wird aber getrennt betrachtet.
- Abberufung jederzeit: Nach § 26 Abs. 3 WEG kann der Verwalter jederzeit abberufen werden. Ein wichtiger Grund ist nicht mehr nötig.
- Vertrag endet spätestens nach sechs Monaten: Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG). Bis zum Vertragsende kann der bisherige Verwalter grundsätzlich seine Vergütung verlangen. Planen Sie den Wechsel deshalb möglichst zum regulären Vertragsende oder rechnen Sie diese Kosten ein.
- Einfache Mehrheit: Über Abberufung und Neubestellung entscheidet die Versammlung mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).
- Laufzeit des neuen Verwalters: Die Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre möglich (§ 26 Abs. 2 WEG).
Gut zu wissenViele Gemeinschaften wechseln zum Ende des Wirtschaftsjahres. Dann übergibt der alte Verwalter ein abgeschlossenes Jahr, und der neue startet mit einem sauberen Stand.
Schritt für Schritt zum neuen Verwalter
- Unmut bündeln. Sprechen Sie mit dem Verwaltungsbeirat und anderen Eigentümern. Sammeln Sie konkrete Beispiele, etwa unbeantwortete Anfragen oder verspätete Abrechnungen. Das hilft in der Versammlung.
- Angebote einholen. Holen Sie zwei oder drei Angebote ein. Ein seriöser Verwalter will dafür die Teilungserklärung, den aktuellen Verwaltervertrag und die letzte Jahresabrechnung sehen.
- Den Punkt auf die Tagesordnung bringen. Bitten Sie den amtierenden Verwalter, „Abberufung des Verwalters und Bestellung eines neuen Verwalters“ auf die Tagesordnung zu setzen. Verlangt mehr als ein Viertel der Eigentümer in Textform und mit Angabe von Zweck und Gründen eine Versammlung, muss der Verwalter einberufen (§ 24 Abs. 2 WEG).
- Wenn der Verwalter nicht einlädt. Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig, darf der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen (§ 24 Abs. 3 WEG). Die Einladung geht in Textform mit mindestens drei Wochen Frist hinaus (§ 24 Abs. 4 WEG).
- Beschluss fassen. In der Versammlung wird über die Abberufung, die Bestellung des neuen Verwalters und den neuen Verwaltervertrag abgestimmt. Seit der Reform ist jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Eigentümer kommen.
- Übergabe organisieren. Der neue Verwalter fordert beim bisherigen alle Unterlagen an und kümmert sich um die Konten. Ab dem vereinbarten Stichtag ist er Ihr Ansprechpartner.
Was bei der Übergabe dazugehört
Die Übergabe ist der Teil, vor dem viele Gemeinschaften Respekt haben. Sie ist aber Aufgabe der Verwalter, nicht der Eigentümer. Zur Übergabe gehören unter anderem:
- Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan
- Beschluss-Sammlung und Protokolle der Versammlungen (§ 24 WEG)
- Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne und Vermögensberichte
- Kontoauszüge, Kontovollmachten und der Stand der Rücklage
- Verträge mit Versicherungen, Dienstleistern und Versorgern
- Offene Vorgänge, etwa laufende Schäden, Gewährleistungen oder Rechtsstreitigkeiten
Ein guter neuer Verwalter prüft die Unterlagen auf Vollständigkeit und meldet Lücken früh. So wird aus einem Wechsel kein Neustart bei null.
Häufige Fehler beim Wechsel
- Den Tagesordnungspunkt zu ungenau formulieren. Eigentümer müssen aus der Einladung erkennen, worüber abgestimmt wird. Schreiben Sie Abberufung und Neubestellung ausdrücklich hinein.
- Den neuen Vertrag vergessen. Neben der Wahl sollte auch über den Verwaltervertrag beschlossen werden, sonst fehlt die Grundlage für Vergütung und Leistungen.
- Keinen Stichtag festlegen. Ein klares Datum, ab dem der neue Verwalter zuständig ist, verhindert, dass Rechnungen und Anfragen zwischen beiden hängen bleiben.
- Nur auf den Preis schauen. Fragen Sie nach einem festen Ansprechpartner, nach dem Vorgehen bei Schäden und nach dem Termin für die Jahresabrechnung. Diese Punkte entscheiden über Ihren Alltag.
Wie lange ein Wechsel dauert
Vom ersten Gespräch bis zur neuen Verwaltung vergehen meist einige Wochen bis wenige Monate. Den Takt bestimmt die Versammlung: Wenn ohnehin eine ansteht, lässt sich der Wechsel dort beschließen. Sonst ist eine außerordentliche Versammlung nötig, mit mindestens drei Wochen Ladungsfrist.
Wichtig ist, dass Sie nicht allein vorbereiten müssen. Der neue Verwalter hilft beim Beschlussantrag und bei der Formulierung der Tagesordnung, damit in der Versammlung alles rechtssicher abläuft.
Fazit
Unzufriedenheit allein ändert nichts, ein sauber vorbereiteter Beschluss schon. Ihre Gemeinschaft kann den Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen. Achten Sie auf eine klare Tagesordnung, einen Beschluss über den neuen Vertrag, einen festen Stichtag und das Ende des alten Vertrags. Die Übergabe der Unterlagen organisieren dann die Verwalter untereinander.
